| Objectifs Nouvelle mesures pour faire baisser - sinon stabiliser - le prix du foncier - Pacte Logement - Droit de préemption - Mesures fiscales - Développement des logements à coût modéré 1. Pacte Logement Signature d’une convention entre Etat + commune Les communes s’engagent à augmenter leur population > 15% sur 10 ans et l’Etat participe au financement des frais liés à la création de nouveaux logements et des équipements collectifs («Folgeinfrastrukturkosten») Aide en capital unique pour chaque habitant dépassant croissance de population de 1% par an (et un seuil minimum de 30 habitants par an en chiffres absolus): Conditions supplémentaires pour les 2 derniers groupes: - superficie suffisante, - Aide en capital payable pour la 1ière fois en 2008 A partir de 2017, elle sera diminuée de 900 EUR par an, pour être payée une dernière fois en 2021. Les communes qui ne sont pas jugées prioritaires par le gouvernement et dont la population a connu une croissance de 7,5 % au cours des 5 dernières années précédant la mise en vigueur de la présente loi, peuvent demander à ce que la période d’engagement de 10 ans soit calculée à partir de l’an 2003, 1er paiement en 2008 calculé sur base du constat officiel de la croissance officiel démographique dépassant 1% pour l’année 2003 Commentaires FDA: Participation financière de l’Etat = incitant financier insuffisant (=mesure « one-shot »)? - dépenses effectives > aides octroyées - pb des communes, pas seulement de nature financière, mais aussi de nature technique et organisationnelle - convention prévoit mise à disposition de terrains dans cadre de l’emphytéose – présuppose réserve foncière suffisante – rarement le cas - moyens financiers des communes pour constituer cette réserve? 2. Droit de préemption Droit de préemption est accordé : Communes, pour : - zones de développement, (zone où commune veut se développer prioritairement) - zones de réserves foncières, (« Baulandreserven ») - zones à restructurer, (« restructuration d’un quartier existant ») - zones d'aménagement différé, (« Bauerwartungsland ») - terrains adjacents au périmètre d'agglomération et sis à l'extérieur de celui-ci, Etat, terrains nécessaires à la réalisation du : - plan sectoriel « logement » Fonds du Logement, pour : - zones de réserves foncières, - zones d'aménagement différé - terrains adjacents au périmètre d'agglomération et sis à l'extérieur de celui-ci Transaction se fait aux prix et conditions arrêtés entre le vendeur et le candidat-acquéreur initial (compromis, projet d’acte) Procédure au plus tard 2 mois avant l'acte: notaire informe les pouvoirs préemptant 1 mois: pouvoirs préemptant confirment ê en possession d’un dossier complet (accusé de réception au notaire) 1 mois: pouvoirs préemptant font parvenir au notaire leur décision quant à l'exercice du droit de préemption 3 mois après exercice du droit de préemption: acte doit être dressé par le notaire Commentaires FDA - Va trop loin – doit être utilisé d’une manière ciblée, pas grever l’ensemble du territoire d’un droit de préemption -Instrument utile, Etat a besoin d’un terrain – construction d’un lycée – aménagement d’une zone d’activité (plans sectoriels) -Entrepreneur mène négociation – préfinancement du projet; réalisation du projet par commune ou Fonds de Logement -Risque d’une surenchère afin que le pouvoir préemptant renonce à son droit de préemption rallongement des procédures déjà actuellement trop longues – au moins de 2 mois Avis juridique - Juste équilibre entre les impératifs de l’intérêt général et ceux de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu, en l’occurrence le propriétaire - Ingérence étatique va trop loin – le fait de grever tous les terrains situés dans les zones en question d’un droit de préemption parce que ces terrains sont éventuellement destinés à l’avenir à recevoir des constructions à des fins de logement ne répond pas à ce juste équilibre - Pb: convention européenne des droits de l’homme – droit de propriété - Pb: Constitution – liberté de commerce et de l’industrie + droit de propriété 3. Taxe communale spécifique sur certains immeubles Assiette de la taxe: - Logements inoccupés > 18 mois (aucune personne n’y est inscrite sur le registre de population) - terrains à bâtir, qui sont depuis 3 ans susceptibles de faire l'objet d'une autorisation de construire = terrains pour lesquels les travaux de voirie et d’équipements publics nécessaires à la viabilité d’un projet de construction sont achevés depuis 3 ans et qui ne sont pas affectés à la construction. Exemptions totales ou partielles possibles en cas de: - Projet de construction ou d’aménagement aux fins d’occupation - Vente/cession (année en cours + 2 années subséquentes) - Activité agricole à titre professionnel - Réservation d’une place à bâtir / logement pour le propriétaire ou l’un de ses enfants (délai max. à fixer par règlement communal) Le projet ne prévoit plus de limites quant au montant de la taxe Introduction de la taxe + modalités d'exécution = fixées par voie de règlement communal |
Commentaires FDA: Effet de la taxe sur les prix n’est pas évident. 2 scénarii: une masse critique de propriétaires met leurs terrains sur le marché -> effet stabilisateur sur les prix (à demande inchangée) pas de masse critique: propriétaires qui mettent leurs terrains sur le marché risquent d’imputer la taxe sur les prix -> hausse des prix Incohérences au niveau de la mise en oeuvre - taxe n’est pas obligatoire (sauf pour communes adhérant au Pacte Logement) - niveau de la taxe variera d’une commune à l’autre - les communes ne l’introduiront pas au même moment 4. Exemption d’impôt des plus-values réalisées Exemption de la plus-value dans le chef du vendeur d’un bien immobilier si l’acquéreur est : - l’Etat - une commune / syndicat de communes - l’exemption = 100% pour les personnes physiques - pas d’exemption pour les terrains grevés d’un droit de préemption (amendement) 4. Exemption d’impôt des plus-values réalisées Commentaires FDA: - Inégalité de traitement entre propriétaires vendant aux autorités publics et ceux vendant à une personne privée - vente « privée »: propriétaire risque d’augmenter le prix de vente – imputation de la « pénalité fiscale » sur le prix de vente (puisqu’il ne bénéficie pas de l’exemption) Avis juridique: mesure incompatible avec: - Art. 10bis de la Constitution – égalité devant la loi et notamment la loi fiscale (mesure ne satisfait pas aux exigences de rationalité, d’adéquation et de proportionnalité) - L'exemption porte sur toutes les ventes faites à des acquéreurs publics et elle ne porte pas sur des ventes faites à des acquéreurs privés. pourquoi - finalité est la même - création de logements - Le vendeur est impuissant à obliger un acquéreur public de se porter effectivement acquéreur et de le mettre au bénéfice de l'exemption. 5. Développement des logements à coût modéré dans chaque PAP supérieur ou égal à1 ha à réserver 10 % de la surface du terrain à bâtir net ou 10 % des logements y construits à la réalisation de logements à coût modéré. Commentaires de la FDA: - Risque d’un renchérissement des prix des logements à construire sur les 90 % de la surface non visée par la mesure - Amputer de 32,5 % la surface brut d’un projet de lotissement (25 % aménagement d’infrastructures + 10 % sur les 75 % de la surface restant à consacrer au logement à coût modéré) Commentaires de la FDA: - quelle est la demande en logements sociaux? - 3.600 autorisations à bâtir par an en moyenne sur les 10 dernières années - hypothèse de 200 – 250 log. à coût modéré par an - qui va les acheter? (75 % propriétaires – 10 % ne veulent pas devenir propriétaire – 15 restant, difficulté d’obtention un prêt) - Etat achète-t-il aux entrepreneurs les logements non vendus au bout de 2 années? 6. Loi du 25/2/1979 concernant l’aide au logement Participation de l'Etat à l'acquisition de terrains - Augmentation de participation de l’Etat au prix d’acquisition des terrains de 40% à 50% - Commune touche participation de l’Etat, peu importe qui réalise le projet, le promoteur public ou le promoteur privé Extension des missions du Fonds du Logement: Possibilité reconnue au Fonds de déclarer zones de réserves foncières un ensemble de terrains destinés à servir soit à la réalisation de logements des infrastructures et services complémentaires au logement et de constructions adoptant des activités compatibles avec l’habitat La loi du 28 novembre 2002 avait déjà considérablement élargie la mission du Fonds nouvelle dénomination – Fonds pour le développement du logement à coût modéré création de nouveaux quartiers de ville, de lieux d’habitat et d’espaces de vie (tel pourrait ê l’objet de toute société de promotion immobilière) loi du 19 juillet 2005 modifiant la loi du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal avantage accordé au Fonds en lui permettant de prendre l’initiative d’un PAP sans devoir être propriétaire des terrains sur lequel porte le projet Commentaires FDA: - Discrimination entre promoteurs privés + publics - Fonds du Logement: éloignement progressif de sa vocation première -> risque de concurrence déloyale Revendications de la FDA: Mettre tous les acteurs, à savoir les promoteurs publics et privés sur un pied d’égalité en ce qui concerne - l’accès aux terrains - l’exemption fiscale - les aides consenties en matière du logement social - le droit d’initier un PAP 7. Mise en vigueur du Plan Logement 1er vote à la Chambre des Députés en date du 11 juin 2008 le Conseil d’Etat n’a pas donné la dispense du 2e vote constitutionnel (1er juillet 2008) 2e vote à la Chambre des Députés au plus tôt en date du 14 octobre 2008 (début de session) |